春来正逢时。从2021年首批试点的9家到2023年2月的25家，眼下我国公募REITs市场正进入常态化发行阶段，即将跑上扩容提质的“快车道”。

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区别于市面上的权益类投资品种，REITs“求稳求优”的产品底层逻辑，在为基础设施项目带来源头活水的同时，也让投资者拥有了更富吸引力的标的配置选择。尽管在2022年受到疫情扰动后，REITs底层资产在业绩完成率及收益分配能力上有所分化，但仍无碍机构看多后市表现。

新的一年里，公募REITs前景如何？整体来看，在二级市场表现企稳回升、政策保驾护航之下，底层资产修复、发行提速、类型多元化均成为2023年公募REITs市场的关键词。

“在REITs市场扩容的过程中，资产类别更加丰富，投资者选择更加多样，大多数优质REITs本身的现金分派也更加稳定，这是一个市场走向成熟的标志。”中信证券在近期研报中指出。

记者还了解到，在持续关注底层资产质量和团队的运营管理能力的同时，提升机构主动管理能力，深化对项目运营的实际参与，则是多家REITs基金管理人下一步的重要布局方向。

REITs新发正当时

2023年公募REITs市场首位新成员，是嘉实京东仓储基础设施REIT。

2月8日，嘉实京东仓储基础设施REIT在上交所顺利上市。作为首只民企仓储物流REIT，京东仓储REIT凭借独特的属性和优秀的质地，为REITs市场注入了新的可能性。

作为回应，投资者的认购热情则超乎想象。据了解，京东仓储REIT原计划募集总额17.57亿元，但因认购过于火爆，甚至提前一天结束了募集。该项目最终吸引近720亿元资金参与，其中网下发售累计吸引资金465.06亿元，网下投资者询价认购超126.04倍。

“加仓一百股，行情比股票靠谱多了。”一位投资者在京东仓储REITs的相关讨论平台表示。

还有投资者分析起京东的底层资产：“华南的武汉、西南的重庆、华北的廊坊，地理位置得天独厚，都是重要的交通枢纽。”

作为不动产信托基金，REITs的资金主要用于管理能产生稳定现金流的不动产投资组合。其中，强制分红带来的稳固收益率作为REITs的重要特性之一，让其具有了中低风险、高收益的特性，成为许多投资者手中的香饽饽。

事实上，2021年我国首批9只公募REITs产品试点上市时，公募REITs的市场还相对默默无闻。但随着2022下半年12只产品集中上市，公募REITs逐渐走入常态化发行，投资价值日益凸显，配售份额也慢慢出现了“千金难求”的局面。

当前，我国公募REITs市场的产品数量已增至25只，发行总规模超800亿元。按经营模式划分，产权类和特许经营类项目比例为3:2。项目的底层资产类型也不断丰富，由最初的高速公路、产业园区、仓储物流产品进一步扩展到了清洁能源、保障房、生物医药等领域。

还有更多REITs产品正蓄势待发。据上交所、深交所项目动态，目前有9只REITs处于待发状态。具体来看，中信建投（601066）国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT和中金山高集团高速公路REIT等四只首发REITs当前均已收到反馈，进入排队上市阶段。中金普洛斯仓储物流REIT等5只REITs则处于等待扩募的反馈或问询期。

此外，2月以来，多单处于初期阶段的REITs项目陆续披露了相关进展。据不完全统计，已有武当山景区公募REITs项目完成签约、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司发布REITs公布中标候选人、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司则就选聘公募REITs基金管理人及专项计划管理人发布公告等。

二级市场上，REITs的成交放量逐年显著递增。记者对数据进行计算发现，2023年初至2月17日收盘，公募REITs日均成交量为8484.02万股，较2022年的4957.57万股和2021年的3473.52万股，分别同比提升了71.13%和144.25%。

截至2月17日收盘，上市公募REITs产品距年初平均上涨2.59%，虽然仍未跑赢上证指数，但与大盘的差值已由去年四季度的-8.57%缩减至-1.77%，整体收益波动回暖。

“随着REITs市场常态化建设加速，REITs发展呈现出新态势。”2022年12月8日，在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上，上海证券交易所党委副书记、总经理蔡建春表示。

蔡建春指出，从境外市场看，海外REITs市场整体规模一般是当地GDP的3%到16%，股票市值的1%到8%。考虑目前我国百万亿级的存量基础设施规模、每年百万亿的GDP水平和近80万亿股票市值，预计未来REITs市场容量在万亿以上，潜力巨大。

穿越分化周期

1月30日，20家上市公募REITs的四季报已经披露完毕。整体来看，2022年REITs 市场有起有伏，底层资产经营表现也受到诸多超预期因素影响。

预期营收完成率方面，对比中各季度财务数据及招募说明书的预期数据，在不考虑底层项目业务收入存在周期性的情况下，以单季度达成全年营收预测值的25%、或半年营收预测值的50%作为标准，则公布四季报的20单公募REITs中，10单REITs的当季营业收入完成率符合预期。

鹏华深圳能源（000027）作为唯一一只清洁能源项目，2022年累计收入11.57亿元，以137.32%的完成率位列榜首，也是去年唯一实现十亿营收的REIT项目。完成情况最为欠佳的则是博时蛇口产园REIT，仅实现了预期值1.45亿元的77.83%。

净利润方面，据国泰君安研究统计，2022年实现预期目标的REITs数量增加到了12单，不过各REIT完成情况差距进一步拉大。9单REITs的年度EBITDA完成率则超过100%。

综合来看，鹏华深圳能源REIT、国泰君安临港创新产业（300832）园REIT及国泰君安东久新经济REIT业绩最为亮眼，三项指标均超过预期。

收益分配能力上，数据显示，上市公募REITs四季度平均可分配金额为4128万元，实现预期值的产品则有13只。

其中，中航首钢绿能REIT在四季度完成了尤为惊险的“最后冲刺”。该基金的全年可供分配金额目标达成率虽以134.6%排在首位，但单季表现却极为不均，几乎依靠四季度8757万元可分配金额、343.2%的季度达成率进行托举。中航基金在四季报中解释称，四季度区间业绩的主要贡献来自于收回的历史期间国补电费0.99亿元。

从项目所属板块来看，不同底层资产之间的运营情况也出现了较为显著的分化。

多家券商在研报中指出，以通行费和租金为收入主要来源的园区基础设施REITs和交通基础设施REITs，多数自上市以来收入持续下滑，且四季度承压明显。

“散点疫情频发叠加经济下行压力以及免租政策等因素的影响，使得产业园区REITs的经营状况持续受到冲击，但基金管理人和运营管理机构通过减免管理费等方式缓解项目成本端压力，全年来看相关措施有效对冲了收入减少对于投资人可分配现金流的负面影响。”中信证券研究团队指出。

而另一边，稳定的出租率和较强的抗周期属性，则支撑保租房、仓储物流两类资产实现了稳健的经营表现。

“从数量和发行情况来看，目前已有4只保租房产品成功上市，网下和公众投资人配售比例均低于 1%，表现了市场对于这类公募REITs产品的热情。”华夏基金向记者指出，“在公募REITs市场中，保租房项目收益水平有限但风险性小，其收益率的稳定性获得了很多投资人的认可。”

值得一提的是，仓储物流类资产似乎成为了非国营REIT项目的一大偏好。在当前上市的三家非国营REITs中，京东仓储REIT和中金普洛斯REIT均属于仓储物流行业。

其中在2022年四季度，中金普洛斯的平均出租率为94.2%，与三季度基本持平。有研究人士认为，平稳的出租率叠加底层资产在地域分布上的分散化，使得其营业收入受疫情扰动较小。

中金普洛斯REIT在四季报中解释称，普洛斯通州光机电物流园前期单一租户到期调整导致出租率下降，受新型冠状病毒疫情必要管控措施以及租赁市场环境等因素影响，租赁进度则有所推迟。但随着本期内全国新型冠状病毒疫情管控措施的重大调整，基金管理人和外部管理机构已采取措施加快招租进度。

2023：修复与扩容

经过起步与助跑后，2023年以来，我国公募REITs市场已由个案试点阶段转入常态化、多元化推进的新阶段。穿越振荡周期后，机构依然纷纷看多其后市表现。

多家基金管理人认为，随着经济基本面的逐步回暖和疫情对项目业绩压制的减弱，各类型REITs底层资产在量价两方面均存在一定修复空间。

“人流和物流的修复有望支撑高速公路REITs业绩在修复斜率和空间上有较大优势；生产、生活活动的恢复或可为水务、垃圾处理、发电行业带来量的增长；仓储物流REITs和产业园区REITs则预计能在租金和出租率方面出现一定改善。”中信证券研究分析认为，应关注具有基本面韧性和扩募推进潜力项目估值回调后的低吸机会。

作为2单已上市保租房REITs的管理人，华夏基金则向记者指出，保租房项目资产存量规模较大，且公开信息显示已有十余个省市的保障房项目正在筹备，“随着政策面利好因素不断增加，预计投资者仍将保持较高的认购热情。”

作为提振经济的重要战略，政策对REITs的护航力度亦不断提升。证监会2月10日召开2023年债券监管工作会议时强调，要全面深化REITs市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。

据记者不完全统计，今年年内，已有包括北京、上海、河南、浙江、江苏、山西、山东、辽宁、云南等多个省市出台了相关政策或文件，支持公募REITs申报助力资产盘活与实体经济发展。

其中，苏州市在1月30日发文中尤其指出，支持民营资本通过基础设施REITs等金融工具盘活存量资产，支持民间投资更多进入交通、能源、水利、城建、环保等重点行业和领域，并在政策上予以便利。

REITs开年来的另一大特征，还在于其底层资产领域边界的持续延伸。

记者注意到，目前处于招标等前期阶段的公募REITs项目资产，不仅有产业园区、景区、保租房等传统设施，一些新型资产，如光伏发电场、海上风力发电场等，也纷纷走上了证券化的道路。

据了解，2021年7月，发改委曾发布“958号文”，进一步扩大了REITs试点区域和试点范围。而中金基金指出，目前958号文中提到的10个试点领域，尚有市政基础设施、新型基础设施、水利基础设施及旅游景区基础设施尚未成功发行试点产品，未来有望实现突破。

“应当紧紧围绕盘活存量资产和扩大有效投资的目标，精准有效支持基础设施补短板领域建设。进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。”蔡建春在先前发言中表示。

市场对于公募REITs产品认知的不断深化迭代，也对基金管理人的主动管理运营能力及成果也被提出了更高的要求。在开年规划中，多家基金管理人均提到加强对REITs项目运营管理的参与。

“在一些比较实际的项目，比如高速公路的收费上，发起人的运营团队肯定相对更加专业，基金经理则是作为管理人代表参与进去，但后期的参与程度会更加深入。”华夏基金则向记者表示。

公募REITs广阔机遇前，基金管理人应如何作为？华夏基金进一步指出，在产品发行募集阶段，基金管理人会对底层资产进行详细的尽职调查，并对未来的经营情况及现金流进行合理审慎的预测。

而在后续运营管理阶段，基金管理人将主动管理底层资产，同时可委托专业的运营管理机构对底层资产进行日常管理，通过明晰的权责利划分、高效的协同合作、带奖惩及激励的委托运营合作机制等，保障项目稳定持续运营，降低风险。